Власники готівки у фаворі
У порівнянні з минулим роком квартири на київській вторинці подешевшали у два рази, а деякі власники апартаментів, яким терміново потрібні гроші, готові уступати ще більше.
Столичний ринок житлової нерухомості швидко остигає. У порівнянні з минулим роком квартири на київській вторинці подешевшали у два рази, а деякі власники апартаментів, яким терміново потрібні гроші, готові уступати ще більше. Як будуть розвиватися події надалі, зараз прогнозувати складно.
Одні експерти кажуть, що сезон небачених знижок протриває кілька місяців, інші очікують ще більшого падіння цін. Насправді все буде залежати від лояльності банків до своїх нинішніх і майбутніх позичальників.
Покупці - велика рідкість
Київські квартири вже не користуються ажіотажним попитом. За словами генерального директора АН "C.I.Т" Едуарда Бразаса, якщо за кращих часів загальна кількість угод на ринку нерухомості обчислювалася тисячами на місяць, то зараз - сотнями. "Якщо в грудні їхнє число знизилося на 95%, то в січні - на 96-97% у порівнянні з весняними місяцями минулого року", - сказав провідний спеціаліст департаменту маркетингу консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.
З ним солідарний президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов, який стверджує, що кількість реальних покупців столичного житла за останній рік зменшилася приблизно в 15 разів.
Експерти вважають, що на те є кілька причин. Одна з них - відмова банків видавати іпотечні кредити охочим поліпшити свої житлові умови. Начальник відділу продажів квартир компанії "Траєкторія" Олександра Онищук каже, що ще на початку осені 2008 р. клієнти їхнього агентства укладали порядку 70% угод із залученням позик, а тепер таких немає взагалі. Аналогічна ситуація і в інших ріелторських конторах.
Заступник начальника управління розробки і розвитку іпотечних продуктів VAB Банку Світлана Фрідріхсон відзначає, що іпотечне кредитування зараз припинене. Банкіри намагаються пропонувати клієнтам інші послуги, але на стан ринку столичного житла це ніяк не впливає. Ріелтори вважають, що проблема полягає й у тому, що багато жителів столиці не можуть забрати з банків свої кошти. Виділяють в агентствах ще одну категорію покупців, які мають у своєму розпорядженні готівку, але не поспішають вкладати гроші в нерухомість, очікуючи так званого "дна" - ще більшого обвалу цін.
Пропозиція квартир, які були в користуванні, також не росте. На думку ріелторів, власники нерухомості, які не бажають істотно знижувати ціни, стали переорієнтуватися на ринок оренди, а то й зовсім відмовляються від своїх планів.
"Більшість з них зараз здають свої апартаменти заїжджим і паралельно підшукують покупців або ж просто відкладають продаж до кращих часів", - розповідає генеральний директор компанії "Альянс-Брок" Андрій Сокур. Крім того, через відсутність коштів у девелоперів зриваються строки здачі житлових об'єктів в експлуатацію, і на ринок не надходять нові квартири, куплені їхніми нинішніми хазяями на стадії будівництва в спекулятивних цілях.
Ціни стали приємніші
Як і раніше, найбільшим попитом у покупців столичного житла користуються найдешевші пропозиції. За інформацією Едуарда Бразаса, лідерами продажів є одно- або двокімнатні малогабаритні квартири, а трикімнатними клієнти його компанії практично не цікавляться.
За результатами дослідження виявилося, що на сьогоднішній день у Києві можна за $35-40 тис. придбати готельку площею 22-29 кв. м з невеликою кухнею (4-5 кв. м), причому не в дуже популярних масивах (у Святошині, на Борщагівці, Теремках, Троєщині). Аналогічне житло в більш пристойному районі (на Оболоні, Солом’янці або біля станції метро "Лук’янівська") буде коштувати порядку $45-50 тис. Але таких пропозицій одиниці.
Ціна повноцінної квартири на околицях міста стартує від $50 тис., а в більш затребуваних покупцями районах - $55-60 тис. Маючи таку суму можна розраховувати на апартаменти площею від 32 до 40 кв. м і кухнею 7-8 квадратів. Причому продавці готові на поступки. Приміром, в одному з опитаних агентств нерухомості за першим проханням знизили вартість квартири загальною площею 39 кв. м на Оболоні з $60 тис. до $55 тис.
Не виключено, що якщо хазяї знайдуть покупця з живими грішми, то знижка буде ще суттєвіша. Як приклад експерт наводить квартиру в новому будинку площею 39,5 кв. м (кухня 10 кв. м) на вулиці Героїв Сталінграда, в Оболонському районі Києва, що у жовтні була виставлена за $100-105 тис., а в підсумку недавно пішла за $54 тис.
Вартість двокімнатного житла становить $70-80 тис. За таку суму можна розраховувати на квартиру площею 45-60 кв. м у старому житлофонді. Періодично в столичних агентствах нерухомості з'являються подібні пропозиції за демпінговими цінами - за $50-55 тис., однак вони, як правило, знаходять свого покупця протягом одного-двох днів. За апартаменти в більш нових будинках просять дорожче - $90-100 тис.
Олександра Онищук стверджує, що ціни стали знижуватися і на житло, яке власники через престижне розташування позиціювали як елітне і виставляли неможливі прайси. "Приміром, восени ми продавали "двійку" на Печерських Липках за $200 тис., але зараз хазяї згодні на $130 тис. Є в базі агентства квартира загальною площею 70 кв. м на вулиці Лєскова (Печерський р-н) з гарним ремонтом, каміном і меблями. Власники згодні уступити її за $300 тис., хоча спочатку планували виручити $450 тис.", - говорить вона.
Повна невизначеність
Прогнози ріелторів щодо подальшого розвитку подій на ринку столичної житлової нерухомості розходяться. На думку Андрія Сокура, ціни на квартири вже впали до критичного рівня.
"Крім того, з'явився досить великий відкладений попит, що обов'язково повинен "вистрілити", - вважає він. Схожі припущення робить й Олександр Рубанов. На його думку, вже нинішньою весною деякі банки можуть почати видавати іпотечні кредити, що автоматично приведе до підвищення попиту і неминучого зростання цін.
Правда, банкіри менш оптимістичні. Директор департаменту організації продажів продуктового роздрібного бізнесу однієї з найбільших фінансових установ країни, який побажав залишитися неназваним, вважає, що банкіри не стануть кредитувати покупку нерухомості найближчим часом.
"На сьогоднішній день на ринку панує паніка. Більшість людей забирають свої депозити і поки їх не повертають. З іншого боку, деякі наші позичальники, левова частка яких брала кредит в іноземній валюті, припинили платити з випередженням строку, оскільки не знають, яким буде курс завтра", - говорить він. Світлана Фрідріхсон прогнозує, що, за найоптимістичнішим сценарієм, іпотечне кредитування відновиться не раніше літа нинішнього року, але умови для позичальників стануть набагато жорсткішими, тому запозичення не набудуть масового характеру.
При цьому пропозиція квартир, як вважає Сергій Костецький, може збільшитися за рахунок надходження в продаж заставної нерухомості, яку банки відберуть у неплатоспроможних позичальників.
"Тому я не виключаю, що вже влітку кількість власників нерухомості, готових іти на більш істотні цінові поступки, значно додасться", - вважає експерт. На скільки саме можуть знизитися ціни на столичне житло, ніхто пророкувати не береться.
За матеріалами
