Влада майна

Теги: криза, кредит, нерухомість, портфель інвестицій

У заставі в банків перебуває майно населення і компаній приблизно на $150 млрд. Вже цієї весни левова частка цього добра може бути виставлена на продаж за викидними цінами.

Все - на кін

Внаслідок різкого знецінювання гривні (на 50% за три місяці), масових скорочень персоналу та урізування зарплати багато хто з позичальників, фізичних та юридичних осіб, які позичили великі суми у валюті, виявилися практично не здатні обслуговувати свої кредити.

Здавалося б, за таких умов банки повинні почати масово вилучати і реалізовувати заставне майно - у цьому, власне, і полягає призначення застави. Однак банкіри, як виявилося, зовсім не готові до такого повороту подій - нормативна база не дозволяє проводити швидку конфіскацію застав. Особливо в цьому змісті виявилися захищені фізособи.

Кредити населенню забезпечуються в основному нерухомим майном (квартири, заміські будинки, земельні ділянки), а також автомобілями. За даними звітів Української національної іпотечної асоціації (УНІА; м.Київ; з 2004 р.; більше 50 членів), нескладно підрахувати, що зараз у заставі під кредити населенню перебувають більше 450 тис. об'єктів нерухомості, сукупна ринкова вартість якої в докризові часи становила близько $45 млрд (у середньому $100 тис. за квартиру або земельну ділянку).

З них в 210 тис. випадках житло виступає заставою під кредит на покупку цього ж житла, 220 тис. квартир заставлені під кредити без цільового призначення. Найчастіше такі позики направлялися на різноманітні споживчі цілі. Ще 3 тис. квартир заставлені їхніми власниками під кредити, узяті для розвитку їхнього власного бізнесу. Крім того, фізособи залишили банкірам у заставу більше 4 тис. земельних ділянок, як правило, на околицях великих міст із цільовим призначенням "під забудову". Кількість заставних автомобілів також вражає.

Тільки за чотири останні роки (2005-2008 р.) в Україні було продано близько 1,6 млн нових легкових автомобілів. За оцінками автодилерів, у середньому близько 50% всіх продажів здійснювалися в кредит. З огляду на те, що фактичний середній термін погашення автокредиту становить 3-4 роки, можна припустити, що в заставі банків перебувають 700-800 тис. "легковиків". Якщо припустити, що середня вартість одного проданого в кредит авто дорівнює $20 тис., то загальна вартість заставного автопарку становить не менше $14 млрд.

Такі оцінки підтверджуються й офіційною статистикою. Так, за даними Мін'юсту, тільки в піковому за кредитуванням 2007 р. майже 500 тис. українців зареєстрували в нотаріусів договори застави рухомого і нерухомого майна, причому 267 тис. з них - іпотечні. Найбільшою популярністю користувалися кредити під заставу квартир і житлових будинків - майже 216 тис. Під заставу транспортних засобів було видано більше 201 тис. кредитів.

Виходячи з обсягів портфеля кредитів, виданих компаніям (200 млрд грн. + $30 млрд), сукупну вартість заставного корпоративного майна можна оцінити приблизно в $80 млрд. Варто відзначити, що спектр заставного майна корпоративників набагато ширший. Так, поряд з комерційною нерухомістю та автотранспортом це можуть бути обладнання, технологічні лінії, майнові комплекси, а також акції компаній, товари в обороті тощо.

Антибомж

Незважаючи на сформовану ситуацію, наприклад, примусово виселити мешканців зі заставної квартири зовсім непросто.

Особливо якщо в такій кредитній квартирі прописані діти. У більшості іпотечних договорів міститься заборона на реєстрацію в заставному житлі неповнолітніх дітей, але така норма є протизаконною, тому багато позичальників резонно не виконують її. Відповідно до вітчизняного законодавства, у такому випадку виселити мешканців з квартири можна, тільки надавши їм аналогічні умови проживання (не гірші за якістю).

Можливі і декілька інших труднощів у процесі примусового вилучення застав. У результаті, за оцінками юристів УНІА, судові суперечки можуть затягуватися на термін до двох років. Коли з початком кризи стало ясно, що без розпродажу застав не обійтися, банкіри почали активно "підсапувати" Мін'юст, висловлюючи прохання спростити процедури вилучення майна. Все це відбувалося нібито в рамках боротьби за права кредитора. Міністр юстиції Микола Оніщук підтверджує, що банкіри, з якими він проводив переговори, зацікавлені у визнанні Мін'юстом можливості в позасудовому порядку вилучати майно позичальників.

Однак у міністерстві вважають, що примусове вилучення застави може відбуватися тільки за рішенням суду. Більше того, під завісу 2008 р., 26 грудня, парламент у першому читанні 231 голосом ухвалив законопроект №3459-1, яким вводиться мораторій на примусове стягнення житлової нерухомості, що перебуває в заставі банку.

Планується, що цей захід буде діяти до закінчення фінансової кризи (тобто дуже довго). Банкіри категорично проти такої новації, вважаючи її популістською. Справа в тому, що в такому випадку навіть у добропорядних позичальників зникають стимули обслуговувати кредит, не кажучи вже про злісних неплатників. У банків не буде важелів впливу на цей контингент. Тому, швидше за все, банківське лобі в Раді не допустить прийняття даного законопроекту в цілому.

Передбачаючи такий сценарій розвитку подій, рятувати позичальників узявся Кабмін. 29 грудня минулого року управління зі зв'язків зі ЗМІ Секретаріату уряду поширило повідомлення, що Кабмін нібито прийняв (дивне з правової точки зору) рішення, яким заборонив банкам вилучати в громадян квартири, придбані в кредит, якщо позичальник обслуговує борг, тобто платить хоча б відсотки по позиці. Цим же рішенням банкам заборонено підвищувати ставки по раніше виданих кредитах. Нагадаємо: аналогічна норма Закону "Про внесення змін у деякі законодавчі акти щодо заборони банкам змінювати умови договору банківського вкладу і кредитного договору в односторонньому порядку", 12 грудня схваленого парламентом і вже підписаного Президентом, поширюється тільки на заново видані кредити.

Однак очевидно, що мораторій на вилучення застав не може вводитися нормативними актами уряду. Тому вже 10 січня законопроект №3585 з аналогічними нормами був зареєстрований у Верховній Раді Юрієм Полунєєвим (БЮТ).

Випадок з життя

В 2005 р. молода сім'я перебралася з провінції до столиці. Як перспективні фахівці, подружжя заробляло по 5 тис.грн. (тобто близько $1 тис.) на місяць. На межі 2006-2007 р. (саме на цей період припав пік цін на нерухомість, а також апогей іпотечного буму) сім'я вирішила купити однокімнатну квартиру в кредит. Більш-менш підходящий варіант "одинички" коштував на той момент $85 тис.

Заощаджень наших героїв вистачило на оформлення кредиту і початковий вклад у розмірі 15% від вартості нерухомості (тоді саме такий аванс був найпоширеніший на ринку), тобто близько $13 тис. Таким чином, наші герої позичили в банку $72 тис. на 20 років під 12% річних. Тіло кредиту гаситься рівними частинами (щомісяця по $300) протягом усього терміну дії договору. Відповідно до графіка, у перший місяць платіж по іпотеці склав $1020. Однак дохід наших позичальників поступово зростав, і вони резонно порахували потрібним гасити кредит з випередженням графіка, вносячи додатково $300 на місяць.

Продовжуючи обслуговувати позику в такому темпі, наша пара впоралася б з кредитним тягарем удвічі швидше - за 10 років. За два передкризові роки вони виплатили відсотків на $15,6 тис. і повернули банку $14,4 тис. боргу. На момент початку нинішньої фінансової кризи сім'я залишалася винна банку $57,6 тис. До кризи зарплата подружжя збільшилася - на двох вони заробляли 17 тис. грн. (10 тис. грн. - чоловік, 7 тис. грн. - дружина). Наприкінці 2008 р. дружину скоротили, а платню чоловіка "урізали" до 8 тис. грн.

Але це ще не все: посилаючись на подорожчання ресурсів, банк підвищив процентну ставку по кредиту до 15% річних. Отже, щоб продовжувати гасити кредит у прискореному темпі за вже згаданою схемою, подружжя повинно було вносити по $1320 (10,6 тис. грн.; тут і далі розрахунки проводяться виходячи з курсу 8 грн./USD). Але їхнього доходу для цього недостатньо. Однак завдяки прискореному погашенню тіла кредиту сім'я може не робити платежів по тілу кредиту протягом 3-го і 4-го років, тобто піти на дворічні кредитні канікули. У цей період платити потрібно тільки відсотки - у нашому випадку, щомісяця $720 (приблизно 5,7 тис.грн.).

Для наших героїв навіть таке завдання досить обтяжливе. Але все-таки, якщо курс зупиниться (стабілізується) на рівні не вище 8 грн./USD, а криза буде тривати не більше двох років, а потім все повернеться на круги свої, то можна якось потерпіти. Однак все може піти за більш песимістичним сценарієм, і тоді кредит перетвориться у вічний тягар. У такому випадку варто розглянути варіант закриття кредиту шляхом продажу заставної квартири, зафіксувавши мінімальні збитки. Агентства нерухомості не гарантують, що квартиру з нашого прикладу можна продати навіть за $50 тис. Але й цієї суми недостатньо, щоб погасити заборгованість перед банком.

Якщо все-таки житло буде продано за такою ціною, то чистий збиток позичальника за два роки складе як мінімум $38 тис. З них $13 тис. – початковий вклад, $3-5 тис. - витрати на оформлення угоди, $15,6 тис. - відсотки по кредиту, а також приблизно $5 тис. - дворічна різниця між прискореною платою по тілу кредиту ($600) і ціною оренди аналогічної квартири ($400). При цьому наша пара ще залишиться винна банку майже $8 тис.

На колесах

Серйозні проблеми виникають у банкірів і при спробах примусово конфіскувати заставні автомобілі. Відповідно до інструкцій ДАІ, банки не мають права знімати авто з обліку в МРЕВ без згоди на те позичальника, тобто власника майна. Так що найчастіше вирішувати конфлікти доводиться через суд. Подібні процеси іноді затягуються на строк до 6 місяців. Банки за допомогою Асоціації українських банків (АУБ) вже намагалися змінити правила гри на свою користь, однак одержали від ДАІ відмову.

Таким чином, очевидно, що в сформованих умовах примусове вилучення і реалізація заставного майна для банкірів захід малопривабливий. Крім того, необхідно враховувати ще один важливий фактор. Ціни на нерухомість вже впали в середньому на 30-40%, та й покупців практично немає, також дуже важко продаються автомобілі. Банкіри розуміють, що масова реалізація заставного конфіскату спровокує подальше падіння цін, і не факт, що вилучене майно взагалі вдасться продати навіть за символічною ціною. Не кажучи вже про те, що виторгу не вистачить для покриття кредитної заборгованості. Саме тому кредитори все частіше говорять, що не зацікавлені в примусовій конфіскації і продажу застав для закриття проблемних кредитів.

Позичальникам нерідко пропонується так звана реструктуризація заборгованості, що являє собою традиційний набір інструментів для зниження кредитного навантаження на бюджет сім'ї: зміна графіка платежів зі стандартного на ануїтетний, надання кредитних канікул і продовження строку позики або все це в комплексі. Наприкінці минулого року Верховна Рада своєю постановою №208 від 25 грудня зобов'язала Нацбанк регламентувати процедуру надання відстрочки виплат по кредитах для безробітних, зареєстрованих у службі зайнятості після 1 жовтня 2008 р.

При цьому банкіри воліють замовчувати, що всі ці "поступки" приводять до колосального подорожчання кредитів для позичальників і, відповідно, збільшення доходів самих банків. У результаті виходить, що квартира або авто, придбані пару років тому в кредит, стають ледве не золотими для позичальника, тоді як ринкова ціна цих об'єктів стрімко падає. Більше того, щоб виконати норми Нацбанку щодо адекватного покриття кредитної заборгованості заставою, банкіри вже зараз вимагають від позичальників додаткове забезпечення.

Примітно, що ще наприкінці 2008 р. багато позичальників самі або за рекомендацією банку прийняли рішення добровільно виставити на продаж заставне майно. Найчастіше оголошення розміщуються на сайтах фінустанов у розділах на зразок "Реалізується заставне майно" або ж на інших спеціальних сайтах. За оцінками банкірів, у найближчі місяці на продаж буде виставлено до 30-40% заставного майна, тобто 130-180 тис. квартир, а також близько 130 тис. автомобілів.

У той же час учасники ринку констатують, що виставлене майно практично не продається, тому що потенційні покупці чекають, коли ціни, зокрема, на нерухомість, досягнуть свого "дна". За прогнозами деяких ріелторів, до кінця першого півріччя 2009 р., коли пропозиція на ринку нерухомості виросте в кілька разів (у тому числі і внаслідок реалізації банківських застав), а попит буде нижчим, ніж у докризові часи (через відсутність іпотеки), ціни опустяться до рівня 2003 р., коли однокімнатна квартира в Києві коштувала $15-20 тис.

Юрист - про складності

Юлія Кирпа, старший юрист ЮФ "Василь Кисиль та Партнери" (м.Київ; з 1992 р.; більше 100 люд.):

- Закон України "Про іпотеку" передбачає три способи звернення стягнення на нерухомість, передану в іпотеку банку: на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або договору про задоволення вимог іпотекотримача (до якого прирівнюється також відповідне застереження в іпотечному договорі). У процесі звернення стягнення і примусового продажу перед банками виникає декілька проблем. Так, у випадку відмови мешканців від виселення в добровільному порядку банку необхідно звертатися до суду.

При цьому додаткові труднощі можуть виникнути, якщо у квартирі, на яку звернене стягнення, проживає дитина, тому що угоди відносно майна, право користування яким належить дітям, можуть здійснюватися тільки за згодою органів опіки та піклування. Крім того, Закон "Про іпотеку" з метою захисту інтересів позичальників обмежує мінімальну вартість продажу предмета іпотеки. У випадку відсутності попиту на заставу предмет іпотеки може бути викуплений банком за ціною, що становить не менше 65% оцінної вартості предмета іпотеки. Якщо банк не викуповує об'єкт нерухомості за зазначеною ціною, іпотека може бути припинена за рішенням суду.

У свою чергу, купуючи заставну нерухомість, варто проконтролювати своєчасне припинення всіх обтяжень об'єкта нерухомості (іпотеки, заборони на відчуження, інших видів обтяжень), а також переконатися, що на момент покупки квартири влагоджені всі питання з виселенням з неї мешканців."

Банкір - про переслідування

Дмитро Зінков, голова правління "ОТП Банку" (м.Київ; з 1998 р.; близько 5 тис.люд.):

- Більшість позичальників погоджуються на реструктуризацію. Ми готові продовжувати працювати з ними, незалежно від їхнього фінансового становища. Банк згодний хоча б на платіж у гривні в тій сумі, що позичальник платив по валютному кредиту до кризи. Навіть якщо позичальник готовий платити хоч якусь символічну суму по кредиту - банк піде йому назустріч. У протилежному випадку, банк змушений буде продавати заставу.

Практика показує, що як тільки фінустанова починає процедуру стягнення застави, у позичальника раптом звідкись з'являються гроші, і починаються платежі. Відомі приклади, коли банк допомагає позичальникові, який не в змозі обслуговувати кредит на покупку 3-кімнатної квартири, продати її і купити 1-кімнатну. Випадки продажу заставного майна населення останнім часом почастішали. Ще більше позичальників звертаються до банку з проханням про реструктуризацію заборгованості. Позичальники повинні розуміти, що якщо банк продає заставу від свого імені, то він зацікавлений зробити це якнайшвидше - ціна відіграє другорядну роль.

Позичальник буде відповідати всім своїм майном і майбутніми доходами по тій сумі заборгованості, що не вдасться закрити за рахунок продажу застави. Тому позичальник, який збирається піти до банку і сказати: "Продавайте!", повинен розуміти, що йому однаково доведеться шукати джерела для погашення заборгованості цілком. Банк однаково не простить цей борг.

За матеріалами Бізнес

Додати коментар




RedTram Україна