Кризова нерухомість: чого чекати?
На запитання інтернет-аудиторії відповідали представники влади, фінансисти, ріелтори, забудовники й інші учасники ринку нерухомості, пише 100m2.
Так, на питання: "Що вигідно зараз купити: квартиру чи комерційну нерухомість?" Олександр Охріменко, радник голови правління "Укргазбанку", відповів: "Якщо Ви хочете одержати інвестиційний дохід, то краще купувати комерційну нерухомість. Якщо ж мета - придбати нерухомість для мешкання, то зараз дуже вигідно купувати квартири".
У свою чергу, Віталій Бойко, директор консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" сказав, що зараз складно вирішити, що може бути вигідніше, оскільки цікаві пропозиції з'являються в усіх сегментах нерухомості. Тому якщо немає суб'єктивних переваг щодо типу нерухомості, то розглядати треба всі варіанти.
"Чи очікується восени підвищення цін на житлову нерухомість у Києві?" - Так звучало одне з питань інтернет-дискусії. Президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Андрій Шульга підкреслив, що за останні півтора місяці ціни в Києві піднялися від 2 до 6%, що зумовлено і сезонністю, і бажанням покупців вкласти гривневі ресурси, тому що більшість продавців виставляли ціни об'єктів у гривні. Це було чітко видно з динаміки цін в найдешевших сегментах. Але сценарій розвитку макроекономічних показників буде вносити свої корективи, і традиційний спад активності ринку до кінця літа, початку осені теж.
Популярним питанням інтернет-дискусії було питання про те, чи можна зараз купити хорошу однокімнатну квартиру приблизно за 40 тис. у.о. "У Києві можна без проблем, але лише далеко від метро. А в провінції є хороші однокімнатні квартири і за 20 тис. у.о.", - заявив Олександр Охріменко.
Таку ж думку висловив і Володимир Степенко, директор з маркетингу компанії SV Development: "Купити квартиру в Києві за 40 тис. у.о. - цілком реально, але такі варіанти на ринку не затримуються. Можу порадити покупцям подати заявку відразу в кілька агентств - так шанси придбати квартиру будуть вищі. Мушу зауважити, що квартири за 40-60 тис. - сьогодні найпопулярніші пропозиції на ринку ".
На питання про те, коли ж буде досягнуте цінове дно (новобудови, вторинне житло, земля), а також які прогнози на найближчі 3-5 років, Олександр Рубанов, президент Союзу фахівців з нерухомості України, відповів: "Сподіваємося до осені 2010 відчути ознаки стабілізації практично по всіх сегментах, крім новобудов".
"Якщо восени цього року обвалиться гривня, то ринок нерухомості замре до весни 2010 р., - такі прогнози зробив Андрій Шульга. - Далі буде другий виток весняної активності, потім літо і осінь 2010 р. дадуть нам вже цілком живий і активний ринок. Якщо ж обвалу не буде, то активність ринку буде наростати вже цієї осені".
Тим часом народний депутат Верховної Ради України Володимир Яцуба стверджує:
"Нижче ціни, ніж у період кризи, не буде. Я думаю, що років через півтора-два галузь будівництва повернеться на круги своя. Але обов'язково буде проміжок часу, перед початком відновлення темпів будівництва, коли пропозиція буде мінімальною. А якщо пропозиції менше, то ціна - більша. Якщо житла не буде, то ціна зросте.
На мій погляд, сьогодні ціни для покупки житла - найбільш вигідні. Але знову ж таки, це для тих, у кого є гроші. Брати кредит зараз проблематично. Наскільки мені відомо, зараз менше ніж на 25% кредит взяти не можна. Ну хто буде на такі кредити наважуватися?"
Одним із злободенних виявилося питання інвестицій в будівництво, яке "заморозили". Адвокат Наталія Доценко-Білоус порекомендувала зробити таке: "Якщо будівництво об'єкта припинено, але його відсоткова готовність досить висока, то можна:
1. Здійснити самоорганізацію інвесторів за допомогою створення житлово-будівельного кооперативу.
2. Провести переговори із забудовником для встановлення можливих перспектив добудови об'єкта. У крайньому випадку рекомендується вдатися до заміни забудовника шляхом визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва за кооперативом з подальшим переоформленням дозвільних документів і прав на земельну ділянку.
Даний алгоритм дій дозволить запобігти ризикам, які можуть бути викликані "доведенням забудовника до банкрутства" шляхом створення забезпеченої заборгованості".
"Якщо будівництво "заморожено", і ви заплатили гроші, то потрібно розуміти, що крім вас ніхто цю проблему не вирішить, - такі поради дав Сергій Грабар, виконавчий директор Української будівельної асоціації. - Ви обов'язково повинні захищати свої права. Зробіть ревізію тих документів, які є на руках у приватних інвесторів. З'ясуйте, з ким саме був укладений договір - проконсультуйтеся з юристом.
А потім ви маєте право безпосередньо вимагати у забудовника інформацію про те, що відбувається з будівництвом будинку, і він зобов'язаний вам пояснити ситуацію.
Якщо ситуація для вас не буде ясна і вам не дадуть ніяких гарантій, які підкріплені юридичними документами, ви можете звертатися до суду. Ви повинні знати, що доклали максимум зусиль".
Також актуальним було питання про те, коли краще купувати квартиру: влітку чи восени?
"Ціни на нерухомість сьогодні стабілізуються, і різких перепадів найближчим часом чекати не варто, - стверджує Володимир Степенко. - Можна говорити про те, що до вересня ринок досягне "цінового дна". При цьому літо - не найкращий період для продажу або купівлі квартири. І пов'язано це, в першу чергу, з традиційним зниженням ділової активності. Так, потенційні покупці нерухомості не можуть розраховувати, що пропозиція на ринку - максимальна. До осені вона може зрости в 1,5-2 рази. Для порівняння: в базах агентств у березні-квітні налічувалося близько 20 тис. квартир, а до літа пропозиція скоротилася до 6-7 тис. Адже продавці також розуміють, що в літній період покупців значно менше.
Таким чином, продаж і купівля нерухомості влітку - справа не дуже вигідна. Проте пристойні пропозиції на ринку присутні - є з чого вибрати.
І причин для глобальних цінових змін немає, ціни можуть коливатися в рамках 1-3%".
Найбільш розгорнуті відповіді експерти дали на питання, що стосуються законодавчої бази, а саме: "Чи вважаєте ви нашу законодавчу базу, яка регулює взаємини забудовників, покупців житла, продавців і посередників, досконалою, і наскільки? Чи робить Міністерство регіонального розвитку та будівництва України якісь конкретні кроки для ліквідації існуючих прогалин у законодавстві, що стосується нерухомості в цілому та будівництва житла зокрема?"
Так, Дмитро Ісаєнко, заступник міністра Міністерства регіонального розвитку та будівництва України, сказав: "Я згоден з тим, що законодавча база недосконала. І зараз ми готуємося внести кілька змін, зокрема, до Закону № 800 ("Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"). Тому що не всі моменти там працюють. Наприклад, надання довідок торгово-промисловою палатою. Багато неврегульованих питань також з приймання та введення об'єкта в експлуатацію.
Наприклад, ми прийняли Закон № 509 ("Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву"), який вносить зміни до частини законодавчих актів з прийому в експлуатацію, але зате залишилися спеціальні закони, що дають змогу тим же пожежним, санепідемстанції та іншим претендувати на участь в прийомі об'єктів, що, природно, ускладнює процес. Що стосується посередників при купівлі та продажу житла. До Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" в третій чи четвертий раз вже вносяться зміни, але він настільки заплутаний, що його довелося відправити на повторне друге читання. Багато депутатів мають свою думку з цього приводу. Але моя позиція і позиція Мінрегіонбуду в тому, що даний закон про фінансово-кредитний механізм взагалі не годиться.
Звичайно, зараз не час робити якісь революційні зміни, але я вважаю, що потрібно переймати європейський досвід і переходити на цивілізовані закони. Потрібно переходити на можливість купівлі громадянами готового житла. І тільки так. Ми уважно вивчили досвід багатьох країн і вважаємо, що найбільш захищеним є продаж житла на вторинному ринку. Потрібно створити забудовнику умови, щоб він міг отримати кредит, за який він буде будувати і потім продавати готові квартири".
"Я зі своїми юристами зареєстрував у Верховній Раді законопроект, яким можна узаконити колишні дачі та будинки на так званих садових ділянках, - зазначив Володимир Яцуба. - Таке явище є лише в Україні. Ніде в світі не ділять житло на садові й дачні будиночки - це все житло. Найближчим часом, я думаю, цей закон буде прийнятий, і люди зможуть узаконити будинки, у тому числі й ті, які були побудовані за останні 17 років. Люди отримають прописку, а будинки - офіційну адресу".
За матеріалами bigmir.net
