Під завалами іпотеки

04 Грудень'08

Теги: курс валют, банківська система, долар, кредит, нерухомість

Ціни на нерухомість поповзли до низу. Якщо вони продовжать падіння, іпотечних позичальників чекають неприємності. Тепер банки можуть вимагати від них або дочасного погашення кредиту, або додаткової застави, - повідомляють своїм читачам журналісти "Газети 24".

Ріелтори терміново міняють гасла. Звернення до покупців, яке стало звичним за декілька років бурхливого зростання цін: "Купуйте сьогодні - завтра буде дорожче", міняється на заклик до продавців: "Продавайте сьогодні - завтра буде дешевше". Але це слабко працює: пропозицій на ринку в сотні разів більше, ніж покупців. Причина проста: головний двигун ринку нерухомості - іпотечні кредити - давно зупинився.

Те, що житло за останні два місяці подешевіло на 30-35%, сьогодні не приховують ні банкіри, ні ріелтори, ні забудовники. "Вже не проблема купити однокімнатну квартиру в новому будинку за $70 тис., а двокімнатну за $110 тис.", - стверджує директор будівельної компанії. У найближчі півтора-два місяця учасники ринку очікують зниження цін ще на 10-15%.

Мають право

Таке становище речей не може не тішити населення. Більшість українців вже давно припинила розуміти, на кого розрахована вартість житла. Але в країні сьогодні 213 тис. родин, які, за даними Української національної іпотечної асоціації, ризикнули упрягтися в ярмо іпотечного кредиту. Зниження цін може принести їм не тільки душевні муки і розчарування - мовляв, "поквапилися з покупкою і переплатили", але й обіцяє великі неприємності.

Коли вартість заставної квартири знижується, банкіри можуть вимагати або дочасного погашення кредиту, або додаткової застави: нерухомість, майно, машину або цінні папери. "У випадку зменшення ринкової вартості заставної нерухомості банк вправі вимагати від позичальника додаткове забезпечення", - цитує кредитний договір свого банку начальник управління іпотечного кредитування Райффайзен Банку Аваль Євген Дем’янов. За словами юристів, такий пункт прописаний у більшості кредитних договорів.

Кожен банк встановлює максимальну межу падіння цін на нерухомість, при якій він може починати переоцінку застави. "Якщо позичальник взяв кредит з 5% початковим вкладом зовсім недавно, то при падінні вартості застави на 5% банк буде просити погашати дочасно ті або інші суми", - стверджує начальник управління оцінки ризиків Актив-Банку Олександр Сергунін.

Можуть починати турбуватися клієнти банку "Хрещатик", адже зниження їх застави на 10% надає право останньому вимагати дочасного погашення позички. У Райффайзен Банку Аваль ця планка вище - 50%.

Банкіри стверджують, що не будуть чекати обвалу цін на нерухомість. Вже сьогодні вони вправі стягнути борг раніше обговореного терміну. Причина проста: вартість квартири, що перебуває в заставі, банки завжди розраховували в гривні, хоча позичку найчастіше давали в доларах, курс якого стрімко росте вже другий місяць. Як тільки тіло кредиту та платежі з нього в перерахунку на гривню перевищать вартість застави, фінустанова вправі зажадати від клієнтів або знизити суму кредиту, або підвищити суму застави. "У такому випадку ніхто ніякого обвалу чекати не буде", - пояснює директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси і Кредит" Ігор Шевченко. Його установа вже приступилася до перерахування сум застави і кредиту.

Без штанів не залишать

Іпотечні позичальники вже не раз цього року шкодували, що взяли кредит. Перший удар нанесли їм банки в середині року, почавши піднімати процентні ставки на 2-5%. Це збільшило щомісячний платіж у середньому на $300 при $100 тис. кредиті на 20 років.

Потім їх ледве не відправив у нокаут долар, який стрімко дорожчав і в якому було видано близько 80% іпотечних позичок. На початку жовтня курс американської валюти до гривні почав рости як на дріжжах, і за два місяці збільшився на 46% - з 5,13 грн./1$ до 7,5 грн./$. Тепер на оплату кредиту в середньому йде на 2 тис. грн. більше.

Добити іпотечних позичальників у банкірів навряд чи здійметься рука, стверджують експерти. Клієнти і так перебувають на межі дефолту. Кількість неповернень у банках з іпотеки зиросла з 1% до 3% і продовжує рости. "Близько 30-40% боржників можуть відмовитися платити. У банків зросте кількість неповернень, а колекторські компанії опиняться на злеті", - переконує психолог Юлія Іваненко, яка раніше працювали з банківськими боржниками.

І хоча на банківських сайтах з'являються сотні нових пропозицій з реалізації заставної нерухомості, банкіри заспокоюють: їх санкції не будуть масовими. Дочасного погашення вони мають намір вимагати від клієнтів, які взяли кредит без початкового вкладу або спізнювалися з платежами. "Якщо з'являються нерівні платежі або якимось чином вони порушуються, то це (вимога повернути борг раніше або надати додаткову заставу) можливо", - говорить начальник управління розвитку продуктів для приватних клієнтів OTP Bank Олексій Руднєв.

Інші позичальники можуть поки спати спокійно. "Позичальникам-іпотечникам зараз варто турбуватися з приводу підвищення ставок і курсу долара. Здешевлення нерухомості - це головний біль банкірів", - стверджує Сергунін з Актив-Банку. За його словами, банкіри не будуть застосовувати санкції до сумлінних позичальників, оскільки зростання неповернень у першу чергу вдарить у фінустанови. "Ми чудово розуміємо : заводити клієнта в глухий кут не можна, інакше це буде неповернений кредит", - вторить йому заступник голови правління Ощадбанку Олександр Гришко.

Фінансисти навіть готові піти на поступки позичальникам і готуються до перекредитування клієнтів. "Якщо позичальник не може погасити дочасно або дати додаткову заставу, ми буде шукати шляхи вирішення цієї проблеми. Хтось попросить рефінансуватися", - говорить Ігор Шевченко. Кому саме запропонують дочасно погасити позичку, банкіри поки не знають - всі кредити будуть розглядатися індивідуально. Тому позичальникам варто набратися терпіння або нових боргів для погашення старих.

Забрати без суду

Відібрати в неплатника квартиру і продати - справа для банку заморочлива і витратна. Тільки судові розгляди можуть тривати пару років, а за цей період відсотки банку ніхто не платить. Чекаючи масових неплатежів банкіри почали перестраховуватися. Разом з Нацбанком, МВС і Мін'юстом вони домовляються встановити спрощену процедуру досудової реалізації застав.

У випадку прийняття Верховною Радою змін до Закону України "Про заставу" іпотечним позичальникам доведеться несолодко. Щоб виставити клієнтів з квартири, банкам буде потрібний лише виконавчий напис нотаріуса. "Реалізація заставного майна, на яке накладено стягнення, здійснюється державним виконавцем на підставі виконавчого листа, суду, наказу Господарського суду або виконавчого напису нотаріусів у встановленому порядку", - прописано в новому варіанті закону "Про заставу". За словами юристів, це дозволить зменшити час зі стягнення з декількох років до декількох місяців.

За матеріалами 24.ua

 

Додати коментар




RedTram Україна