Під завалами іпотеки
Ціни на нерухомість поповзли до низу. Якщо вони продовжать падіння, іпотечних позичальників чекають неприємності. Тепер банки можуть вимагати від них або дочасного погашення кредиту, або додаткової застави, - повідомляють своїм читачам журналісти "Газети 24".
Ріелтори терміново міняють гасла. Звернення до покупців, яке стало звичним за декілька років бурхливого зростання цін: "Купуйте сьогодні - завтра буде дорожче", міняється на заклик до продавців: "Продавайте сьогодні - завтра буде дешевше". Але це слабко працює: пропозицій на ринку в сотні разів більше, ніж покупців. Причина проста: головний двигун ринку нерухомості - іпотечні кредити - давно зупинився.
Те, що житло за останні два місяці подешевіло на 30-35%, сьогодні не приховують ні банкіри, ні ріелтори, ні забудовники. "Вже не проблема купити однокімнатну квартиру в новому будинку за $70 тис., а двокімнатну за $110 тис.", - стверджує директор будівельної компанії. У найближчі півтора-два місяця учасники ринку очікують зниження цін ще на 10-15%.
Мають право
Таке становище речей не може не тішити населення. Більшість українців вже давно припинила розуміти, на кого розрахована вартість житла. Але в країні сьогодні 213 тис. родин, які, за даними Української національної іпотечної асоціації, ризикнули упрягтися в ярмо іпотечного кредиту. Зниження цін може принести їм не тільки душевні муки і розчарування - мовляв, "поквапилися з покупкою і переплатили", але й обіцяє великі неприємності.
Коли вартість заставної квартири знижується, банкіри можуть вимагати або дочасного погашення кредиту, або додаткової застави: нерухомість, майно, машину або цінні папери. "У випадку зменшення ринкової вартості заставної нерухомості банк вправі вимагати від позичальника додаткове забезпечення", - цитує кредитний договір свого банку начальник управління іпотечного кредитування Райффайзен Банку Аваль Євген Дем’янов. За словами юристів, такий пункт прописаний у більшості кредитних договорів.
Кожен банк встановлює максимальну межу падіння цін на нерухомість, при якій він може починати переоцінку застави. "Якщо позичальник взяв кредит з 5% початковим вкладом зовсім недавно, то при падінні вартості застави на 5% банк буде просити погашати дочасно ті або інші суми", - стверджує начальник управління оцінки ризиків Актив-Банку Олександр Сергунін.
Можуть починати турбуватися клієнти банку "Хрещатик", адже зниження їх застави на 10% надає право останньому вимагати дочасного погашення позички. У Райффайзен Банку Аваль ця планка вище - 50%.
Банкіри стверджують, що не будуть чекати обвалу цін на нерухомість. Вже сьогодні вони вправі стягнути борг раніше обговореного терміну. Причина проста: вартість квартири, що перебуває в заставі, банки завжди розраховували в гривні, хоча позичку найчастіше давали в доларах, курс якого стрімко росте вже другий місяць. Як тільки тіло кредиту та платежі з нього в перерахунку на гривню перевищать вартість застави, фінустанова вправі зажадати від клієнтів або знизити суму кредиту, або підвищити суму застави. "У такому випадку ніхто ніякого обвалу чекати не буде", - пояснює директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси і Кредит" Ігор Шевченко. Його установа вже приступилася до перерахування сум застави і кредиту.
Без штанів не залишать
Іпотечні позичальники вже не раз цього року шкодували, що взяли кредит. Перший удар нанесли їм банки в середині року, почавши піднімати процентні ставки на 2-5%. Це збільшило щомісячний платіж у середньому на $300 при $100 тис. кредиті на 20 років.
Потім їх ледве не відправив у нокаут долар, який стрімко дорожчав і в якому було видано близько 80% іпотечних позичок. На початку жовтня курс американської валюти до гривні почав рости як на дріжжах, і за два місяці збільшився на 46% - з 5,13 грн./1$ до 7,5 грн./$. Тепер на оплату кредиту в середньому йде на 2 тис. грн. більше.
Добити іпотечних позичальників у банкірів навряд чи здійметься рука, стверджують експерти. Клієнти і так перебувають на межі дефолту. Кількість неповернень у банках з іпотеки зиросла з 1% до 3% і продовжує рости. "Близько 30-40% боржників можуть відмовитися платити. У банків зросте кількість неповернень, а колекторські компанії опиняться на злеті", - переконує психолог Юлія Іваненко, яка раніше працювали з банківськими боржниками.
І хоча на банківських сайтах з'являються сотні нових пропозицій з реалізації заставної нерухомості, банкіри заспокоюють: їх санкції не будуть масовими. Дочасного погашення вони мають намір вимагати від клієнтів, які взяли кредит без початкового вкладу або спізнювалися з платежами. "Якщо з'являються нерівні платежі або якимось чином вони порушуються, то це (вимога повернути борг раніше або надати додаткову заставу) можливо", - говорить начальник управління розвитку продуктів для приватних клієнтів OTP Bank Олексій Руднєв.
Інші позичальники можуть поки спати спокійно. "Позичальникам-іпотечникам зараз варто турбуватися з приводу підвищення ставок і курсу долара. Здешевлення нерухомості - це головний біль банкірів", - стверджує Сергунін з Актив-Банку. За його словами, банкіри не будуть застосовувати санкції до сумлінних позичальників, оскільки зростання неповернень у першу чергу вдарить у фінустанови. "Ми чудово розуміємо : заводити клієнта в глухий кут не можна, інакше це буде неповернений кредит", - вторить йому заступник голови правління Ощадбанку Олександр Гришко.
Фінансисти навіть готові піти на поступки позичальникам і готуються до перекредитування клієнтів. "Якщо позичальник не може погасити дочасно або дати додаткову заставу, ми буде шукати шляхи вирішення цієї проблеми. Хтось попросить рефінансуватися", - говорить Ігор Шевченко. Кому саме запропонують дочасно погасити позичку, банкіри поки не знають - всі кредити будуть розглядатися індивідуально. Тому позичальникам варто набратися терпіння або нових боргів для погашення старих.
Забрати без суду
Відібрати в неплатника квартиру і продати - справа для банку заморочлива і витратна. Тільки судові розгляди можуть тривати пару років, а за цей період відсотки банку ніхто не платить. Чекаючи масових неплатежів банкіри почали перестраховуватися. Разом з Нацбанком, МВС і Мін'юстом вони домовляються встановити спрощену процедуру досудової реалізації застав.
У випадку прийняття Верховною Радою змін до Закону України "Про заставу" іпотечним позичальникам доведеться несолодко. Щоб виставити клієнтів з квартири, банкам буде потрібний лише виконавчий напис нотаріуса. "Реалізація заставного майна, на яке накладено стягнення, здійснюється державним виконавцем на підставі виконавчого листа, суду, наказу Господарського суду або виконавчого напису нотаріусів у встановленому порядку", - прописано в новому варіанті закону "Про заставу". За словами юристів, це дозволить зменшити час зі стягнення з декількох років до декількох місяців.
За матеріалами
