Непотрібні площі

Дарья Кутецька (1) 21 Квітень'09

Теги: інвестор, нерухомість

Голова ради директорів девелоперської компанії Steltex Investments Олег Салмін поставив перед собою ціль придбати торговий центр (ТЦ), готовий як мінімум на 50% і розташований у гарному місці.

Вимоги інвестора високі: строк окупності не повинен перевищувати семи років за поточного грошового потоку. А ціна, яку він готовий заплатити (900-1000 дол./кв. м), нижча середньоринкової (1300-1400 дол./кв. м). Запропонована ним ціна відповідає собівартості будівництва, але покупець вважає її адекватною. Проекти вже давно окупилися і принесли прибуток ще в період зростання ринку, а новому власникові після угоди доведеться робити реставрацію об'єкта. За словами Салміна, реставрація потрібна ТЦ кожні три роки, але далеко не кожен власник її проводить.

У власників торгових центрів інші цінові очікування, однак Олег Салмін упевнений, що до літа продавці погоджуватимуться швидше. "Вибір виставлених на продаж проектів великий, а влітку в багатьох час погашати боргові зобов'язання", - говорить він.

Година орендаря

За минулий рік загальна пропозиція професійних торговельних площ збільшилася на 27% і досягла 330 тис. кв. м. Затримки з уведенням в експлуатацію об'єктів завжди відбувалися на українському ринку нерухомості, але в IV кварталі 2008 року вони стали масовими. Будівництво зупинилося через подорожчання кредитів до 25-30% у гривні і до 20% - у доларах, а також зменшення їхніх строків. Оскільки ринки облігацій і акцій також закрилися для девелоперів. Всі компанії, маючи скромний власний капітал, грішили нецільовим використанням залучених коштів, наприклад, замість будматеріалів для закінчення будівництва купували земельну ділянку під новий проект. Дефіцит позикових коштів змусив їх сконцентруватися на проектах з максимальним ступенем готовності. Інші об'єкти були заморожені або виставлені на продаж. Про такі плани повідомили майже всі гравці ринку, зокрема, KDD Group, компанія "XXI Століття", TIKO Construction, ICD Investments, ІБК "Столиця".

Роздрібні торговці, для яких і будувалися площі, теж постраждали від економічної кризи. Їхні проблеми пов'язані з падінням доходів населення, а також з надмірним захопленням позиковими коштами. "Боргове навантаження українських операторів сегмента продуктового роздробу і електроніки/побутової техніки досить велике з двох причин: швидке зростання мереж останніх років і девелоперська активність торговельних операторів", - говорить керуючий партнер міжнародної консалтингової компанії CB Richard Ellis Сергій Сергієнко. Він відзначив, що дефіцит якісних торговельних площ, висока прибутковість і швидка окупність девелопмента змусили багатьох торговельних операторів зайнятися будівництвом ТЦ. Такий підхід використали "Домотехніка", "Амстор", "Фокстрот", "Інтермаркет" та ін. Природно, для будівництва залучалися кредитні ресурси. У результаті середнє співвідношення боргового навантаження і прибутку (EBIDTA) для українських мереж становить п'ять-шість разів, а в деяких випадках навіть досягає позамежної позначки 13 разів. І це враховуючи докризові дані щодо обсягів продажів.

Тому зараз рітейлери не тільки не мають наміру відкривати нові магазини, але й закривають нерентабельні точки продажів. Свої магазини (а багато з них були розташовані в ТЦ) закрили "Велика Кишеня", "Велика Ложка", "Мелафон", "Мобілочка", "Євросєть" та ін. Погіршила ситуацію і відмова від планів щодо освоєння українського ринку міжнародними операторами, такими як Topshop, Oviesse, Cortеfiel, New Yorker, Gap та ін.

Деяким з них довелося розірвати попередні договори про оренду приміщень у споруджуваних ТЦ. Так, за даними CB Richard Ellis, група Inditex збиралася відкрити в Sky Mall магазини торговельних марок Zara, Stradivarius, Pull&Bear, Bershka, Massimo Dutti, Oysho і Zara Home. Однак поки вона вирішила відмовитися від продажів в Україні брендів преміум-сегмента - Massimo Dutti, Oysho і Zara Home. Така тенденція теж стала причиною зміни намірів девелоперів. Той таки Steltex Investments через проблеми з пошуком орендарів відклав плани з розвитку мережі 100 невеликих торгових центрів в обласних центрах України. Зараз йому вигідніше придбати готовий ТЦ із орендарями, ніж будувати об'єкт із нуля. "Падіння попиту на торговельні приміщення з боку рітейл-операторів призвело до зміни кон'юнктури ринку", - підкреслив директор компанії з управління активами "Фінком Ессет Менеджмент" Павло Ружицький. Уперше на ринку торговельної нерухомості прийшов час орендаря.

Орендні поступки

За підсумками 2008 року середній рівень вакантності в столичних ТЦ становив один-три відсотка, а в регіонах - п'ять-сім відсотків. Сьогоднішні реалії фіксують п'ять-десять відсотків вільних площ у торгових центрах Києва, і близько 15% - в інших містах-мільйонниках. Власники ТЦ почали поступово знижувати орендні ставки, щоб утримати орендарів. За даними CB Richard Ellis, улітку середні ставки для секцій 100-250 квадратів у київських торгових центрах із вдалою концепцією і на головних торговельних коридорах становили 150-250 дол./кв. м на місяць. Запитувані ставки в ТРЦ "Глобус" досягли історичного максимуму: 450-600 дол./кв. м. Ставки в менш успішних проектах, з невдалим місцем розташування і/або помилкою в концепції, перебували в діапазоні 80-100 дол./кв. м на місяць для типової секції. Орендні ставки у великих містах у середньому були на 20-30% нижчі, ніж у Києві. У IV кварталі 2008-го оренда подешевшала на 20-30%, у січні-березні поточного року - ще на десять відсотків.

Щоб не втратити орендарів, власникам невдалих проектів або ТЦ із концептуальними помилками доводиться йти далі і погоджуватися як на орендні канікули, коли орендар певний час може оплачувати тільки комунальні платежі, так і на "плаваючу" орендну ставку. За словами старшого агента відділу торговельної нерухомості компанії DTZ Наталії Миколайчук, найчастіше мова йде про можливості платити за оренду як відсоток з товарообігу при обов'язковій оплаті нехай мінімальної, але фіксованої орендної плати. "Відсоток залежить від орендаря, а також від займаної ним площі", - пояснила вона. Так, якірні оператори, що займають понад 4000 кв. м і не торгують одягом або взуттям (електроніка і побутова техніка, меблі, продукти харчування), як правило, платять чотири-п'ять відсотків. Орендарі торговельної галереї, представлені звичайно в категорії одяг/взуття/аксесуари, мають 6-15% залежно від ТЦ, бренду орендаря і орендованої площі. Зокрема, за словами Миколайчук, таку практику вже застосовує Argo Real Estate Opportunities Fund, інвестор ТРЦ Riviera Shopping City в Одесі.

Повсюдному впровадженню плаваючої орендної ставки заважає неможливість контролювати власниками ТЦ обіг орендарів. "Так чи інакше, обіг орендаря враховується при формуванні орендної плати. Просто не завжди ці відносини документуються", - говорить радник інвестиційно-банківського департаменту інвестиційної компанії Dragon Capital Олексій Зеркалов. Багато орендарів, користуючись сприятливою кон'юнктурою ринку, переїжджають у торгові центри, які раніше не могли собі дозволити через дорожнечу. У деяких ТЦ орендарі об'єднуються і змушують власника площ знижувати плату. "Якби орендодавець не пішов на поступки, ми одночасно затримали б орендну плату або просто пішли. Благо, вибір площ зараз великий, не те що раніше", - говорить співвласник мережі одягу.

За оцінками аналітиків, цього року в Києві буде уведено близько 140 тис. кв. м торговельних площ. Через збільшення пропозиції орендні ставки в столиці за рік знизяться ще на 30-40% у центрах з якісною концепцією і на 50-60% - у невдалих проектах.

За словами начальника аналітичного відділу компанії з управління активами "Діалог плюс" Олександра Подолянко, доходи від оренди зараз ледь покривають витрати на керування ТЦ і обслуговування боргових зобов'язань. Орендні ставки на торговельну нерухомість знизилися, і девелопери не одержали очікуваного прибутку. А боргове навантаження на тлі нестачі фінансування і відсутності чітких перспектив змушує багатьох операторів виставляти торгові центри на продаж у надії вийти з бізнесу з мінімальними втратами. Брокер консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Антоніна Плав'юк вважає, що сьогодні на ринку продається 70% готових ТЦ і 80% споруджуваних або, що перебувають на стадії проектування. Причому тенденція характерна для всієї України: продаються торгові центри "Мармелад" (Київ), Sun City (Черкаси), "Доміно" (Севастополь), "Велес" (Івано-Франківськ). В Одесі виставлені на продаж два торгові центри, у Донецькій області - чотири.

Слід зазначити, що власники торгових центрів, які не виставляють свої об'єкти на продаж відкрито, також готові розглядати пропозиції від покупців. Однак ті, чекаючи подальшого падіння цін, поки не квапляться. Так, за словами Плав'юк, потенційні покупці готових ТЦ готові розглядати пропозиції зі ставкою капіталізації (співвідношення доходу і вартості) не менше 18%, а для споруджуваних і проектованих центрів ставка капіталізації становить 20-25%. Продавці поки не згодні з такими умовами. "У підсумку компроміс між ними буде знайдений. Це справа часу", - вважає Антоніна Плав'юк.

Бути б живим

"Улітку на тлі традиційного згасання ділової активності грошові потоки, які генерують ТЦ, знизяться ще на 10-15%. Одночасно в багатьох гравців ринку підходять строки погашення боргових зобов'язань перед банками", - вважає Олег Салмін. За його оцінкою, в 80% ТЦ існують сьогодні боргові зобов'язання перед банками. Тому він готовий придбати торговий центр не за готівкові кошти, а шляхом переоформлення на себе кредиторської заборгованості (переважно боргів колишніх власників об'єкта нерухомості перед банками). Тобто в момент оформлення угоди ніякого руху грошових коштів не відбувається. На думку експертів, такі схеми прийнятні, але перевагу будуть віддавати готівці. Голова ради директорів компанії "Авантаж" Юрій Костоглодов очікує, що основними покупцями стануть іноземні, а не вітчизняні інвестори. "Багато українських інвесторів просто бояться заходити в незнайомий ринок", - пояснює він. Через це на ринку більшість угод буде здійснюватися у формі покупки частки об'єкта. У цій ситуації початковий власник зберігає за собою частину в проданому об'єкті й, отже, зацікавленість у його подальшому розвитку.

На думку аналітиків, ринок почне консолідуватися. Щоправда, поки існують приклади, коли компанії розходяться. Так, Олександр Ярославський, власник компанії DCH, і Андрій Заїка (HCM) поділили проект багатофункціонального комплексу "Поділ Бізнес Парк", а Олексій Ярославський (молодший брат), харківський партнер девелоперської компанії "XXI Століття", викуповує частки в спільних проектах з Львом Парцхаладзе. Оператори ринку зізнаються, що попередні переговори про консолідацію зусиль уже ведуться, але поки це наміри, а не конкретні дії.

За словами Олексія Зеркалова, більша частина з виставлених на продаж є неліквідним товаром - порожні земельні ділянки і ділянки з ескізним проектом. Цей сегмент через високі ризики не користується популярністю в потенційних інвесторів. Об'єкти, будівництво яких уже почалося, мають більше шансів продатися. Причому чим вище ступінь готовності реалізації проекту, тим більше зацікавлені інвестори. Олександр Подолянко уточнює, що в 2009 році купувати будуть тільки торгові центри з максимальним ступенем готовності. "Існуюча пропозиція так званих стресових активів у цьому сегменті поглине весь попит з боку інвесторів", - стверджує експерт.

За матеріалами expert.ua

RedTram Україна