Куди інвестувати мільйон, або Частина дев’ята про жаб, мишей і бізнес-моделювання

Сергій Оксаніч (45) 23 Червень'10

Теги: фондовий ринок, нерухомість, інвестиції

Квартира Льоні Голубка.Льоня лежить на ліжку, стогне від головного болю.

(Казка для дорослих. Продовження. Попередні частини 30.03, 8.04, 14.04, 30.04, 13.05, 20.05, 26.05 , 4.06, 11.06)

Л ь о н я. Боже, жах!… Філя, скажи, що мені все це наснилося! Привиди, зелена смердюча калюжа, що розпатякувала про мою інвестицію, потворний карлик… Вони мене шукали, а я ледь не помер з переляку, сидячи в льосі…

Ф і л я (капає Льоні ліки). Насправді було б значно гірше, якби вони тебе знайшли. Але в цій ситуації є і суттєвий позитив. Ти отримав можливість почути кваліфіковану, при цьому, я би сказав, високоемоційну лекцію відьмацьких посланців. І тепер назавжди запам’ятаєш, скільки нюансів може виникнути при покупці заміської нерухомості.

Л ь о н я. Так, тепер я все зрозумів. Треба купувати землю під забудову, винаймати бригаду, зводити будинок самому, а потім здавати його.

Ф і л я. З точки зору побутового вкладання підматрацних грошей – можливо, так. З точки зору інвестиційної доцільності – треба ще і ще раз зважувати. За моїми оцінками, на сьогоднішній момент разом з мінімальними оздоблюваними роботами вартість будівництва складає близько 1000 доларів за квадратний метр. Не забувай і про вартість землі. В не дуже далекому передмісті столиці «кризові» ціни виглядають, як подарунок долі – 5000 доларів за сотку. Якщо хочеш дивитися сусідам у вікна, то можна купувати 10-12 соток. Якщо більше до вподоби тиша, заради якої люди й їдуть з міста, то будь готовий оточити свій спокій як мінімум 30-35 сотками землі. А це вже інша вартість інвестиційного проекту…

Л ь о н я. До чого ти мені все це розповідаєш? Хіба це погана ідея – побудувати будинок за містом і здавати його в оренду?

Ф і л я. Ідея гарна. Тільки з точки зору інвестиційної доцільності неоднозначна. Зводячи будинок, ти маєш чітко уявляти, на якого клієнта розраховуєш. Це можуть бути клієнти з різними потребами та різними фінансовими можливостями. Відповідно до їхніх імовірних запитів щодо ціни та якості ти маєш віднайти місце під будівництво, обрати проект, розробити дизайн території. Враховуй і ті моменти, що не залежать від тебе, але вплинуть на ціну: якість дороги, що веде до будинку, інтенсивність трафіку, відстань від міста, сусіди, які вирішили, наприклад, розводити свинок, слабка інфраструктура. Помилка на етапі обрання сегменту інвестиції буде вартувати тобі дорогого. Або ти, внаслідок помилки, зробиш вартість будинку захмарною і, прагнучи «відбити» вкладене, проситимеш неадекватну орендну плату. Це відмежує від тебе потенційних орендарів з так званого «середнього класу». Або ж, зробивши будинок а-ля «економ» або «бізнес», станеш апріорі нецікавим для клієнтів типу vip. Тонка справа…

Л ь о н я. Відчуваю я, що ти, пернате створіння, ще довго думатимеш, куди вкласти мій мільйон. А час спливає! Я вже второпав, що моя інвестиція повинна мати системний підхід… Є в мене ідея. Днями прочитав в одному журналі, що серед сотні найбагатших людей в Україні кожен п’ятий – тобто 20% - заробив свої статки на аграрному бізнесі. Отже, я подумую, чи не стати мені аграрним бароном.

Ф і л я. Креативно. Головне, дуже вчасно: мораторій на продаж землі сільгосппризначення ще не відмінили та ціну на землю не сформували.

Л ь о н я. Всі проблеми в нашій країні вирішуються. Рано чи пізно. Дорого чи дешево. В мене питання поставлене руба: to be or not to be мільйонером на земельному ресурсі!

Ф і л я. Ну якщо тобі потрібна така відповідь, тоді… тоді їдемо до провидиці Яги!

Хатка на курячих ніжках провидиці Яги.

Яга вдивляється у киплячу в котлі воду, помішує зілля, куштує на смак, додає консервованих жаб та мишей. Незабаром впадає у спіритичний транс.

Я г а. Бачу землю…багато землі… Чия земля? Льоні Голубка земля! Як він землю придбав? Ой хитрун! Який же хитрун! (занурює в кип’яток чергову мишу).

Л ь о н я. Маячня якась. Що вона там бачить? Бабка просто об’їлася мишачого узвару. Краще хай скаже, яким чином я можу придбати землю.

Ф і л я (до Яги). Яки чином?

Я г а. Бачу, як він знайшов селянина – реального власника землі. Потім позичив йому гроші. Це фіктивна угода. Коли прийшов час повертати гроші, господар землі заявляє, що не має, чим віддати. Льоня подає на нього до суду з вимогою відшкодувати борг. Але не тут-то було! В боржника немає ніякої власності, крім землі, що цікавить Льоню. І що?! Суд виносить постанову передати землю кредитору-Льоні.

Л ь о н я. Так просто? Геніально!

Я г а. Ще бачу, як ти знаходиш власника сільгоспземлі, який ще раніше виділив із своєї ділянки частину та оформив її, як самостійну ділянку. Потім зареєстрував її, як землю під забудову (за хабар, звісно, бісова душа). Так земля «втекла» від дії мораторію. Ти купуєш землю і будуєш на ній якусь споруду… Клянусь курячими ногами своєї хатки!

Л ь о н я. Оце мені подобається! Я ферму збудую і вирощуватиму молочних поросят!

Я г а. Ще бачу… але не можу зрозуміти магічне слово…

Ф і л я. Яке слово?

Я г а (читає слово, що раптом загоряється на стелі вогняними літерами). Ем-фі-тев-зис!!! Емфітевзис! Емфітевзис!

Л ь о н я. Її заклинило (стукає Ягу по спині).

Я г а. Ти береш ділянку землі в оренду. Потім отримуєш право на купівлю землі на випадок відміни мораторію. Твій орендодавець залишається формальним власником землі. А ти користуєшся землею, як власник справжній… (кидає до котла жабу). Емфітевзис! Емфітевзис! (Льоня знову стукає Ягу по спині, вона замовкає).

Л ь о н я. А як відбуватиметься примноження моїх капіталів?

Я г а. Я вже давно працюю професором на кафедрі бізнес-моделювання у Наргоспі. Тому відповім фахово і без вагань. Вихідні дані задачі дозволяють мені побачити твою землю… Вірогідно, на ній щось виросте. Контраверсійні ввідні дають мені підстави побачити безліч чорних ворон на полі, вони гребуться, збирають урожай… Ближче, ближче… Ні! То не ворони, то люди! Вони цуплять твій урожай!!!… Бачу техніку. Вона поламана і загрузла посеред поля. Якісь люди знімають з неї запчастини і несуть продавати.

Л ь о н я. Хто вони?

Я г а. Місцеві жителі. Вони повинні працювати на цій техніці, але чомусь цього не роблять. Додаткові опції бізнес-моделювання дають мені можливість зробити майже однозначні висновки, що від них дуже тхне горілкою. Це ті люди, кого ти взяв на роботу до фермерського господарства, оскільки вони були найдешевші…

Л ь о н я (в розпачі). Та ця карга просто під дією сильних галюциногенів!

Ф і л я. Так-так… Як тільки перестало подобатись, то одразу перетворилася на каргу.

Л ь о н я (трясе Ягу за плечі). То інвестувати мені в сільгоспвиробництво чи ні?

Я г а (дивиться спокійно і розумно Льоні в очі). А я звідки знаю? Я просто частина народного фольклору - медіум. Сам вирішуй.

Льоня та Філя залишають хатку на курячих ніжках. З галявини, що перед хаткою, розкривається чудовий краєвид - поле, над яким піднімається червоне сонце. Емфітевзис – вид спадкового довгострокового користування чужою землею (земельна оренда), що дозволяє будувати на орендованій землі споруди, збирати врожай, передавати ділянку у спадок, передбачає право застави, а також, за певних умов, дарування та продаж ділянки. Утримувач ділянки повинен щорічно сплачувати власнику заздалегідь встановлену орендну плату та податки державі.

(Продовження в наступному блозі)

За матеріалами KINTO

RedTram Україна