Непотопляемый класс де-люкс

(1) 07 July'09

Tags: crysis, real estate, investments

Элитная недвижимость в Украине постепенно возвращает себе статус надежной и «долгоиграющей» инвестиции. Покупатели квартир и коттеджей дорогого сегмента, которых не отпугнул кризис, успешно пользуются временным дисконтом, активно покупая «премиум-квадраты»

Бескомпромиссный обвал

Период с осени 2008-го по весну текущего года был для отечественных девелоперов жилой недвижимости подобием ночного кошмара. К весне 2009 года в стране было заморожено около 80% строек, львиную долю которых составили недостроенные объекты жилой недвижимости. Потребители окончательно потеряли доверие к продавцам такого жилья.

В этот момент ситуацию решило поправить государство, но его попытки «услужить» только раздразнили девелоперов, повергнув их в еще более глубокую депрессию. Изначально идея государственной поддержки застройщиков заключалась в принятии ряда антикризисных актов. В частности - Закона «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и на строительство жилья». Этот документ предусматривал выделение правительством средств на завершение строительства домов, готовность которых составляет более 70%. Министерство регионального строительства даже сформировало список объектов, отвечающих данным требованиям: таких получилось 465. Но уже тогда девелоперы почуяли неладное. По подсчетам Минрегионстроя Украины, для завершения возведения такого количества домов необходимо 35 млрд. грн. Государство же готово было выделить не более 3 млрд. грн.

Между тем девелоперы не увидели и этих денег, так как Национальный банк Украины не смог реализовать облигации Государственного ипотечного учреждения. Финансовых ресурсов, которыми располагало само ГИУ, хватало на выдачу кредитов инвесторам всего нескольких строек. В итоге девелоперам ничего больше не оставалось, как направить свои силы на привлечение потребителей и «подогрев» спроса всеми возможными и невозможными способами. Впервые, начиная с 2005 года, цены на недвижимость поползли вниз - событие, легендарное для украинского рынка, ведь до этого стоимость квартир из года в год увеличивалась в два-три раза. К весне цены на жилье в Киеве упали на 45%, а в некоторых сегментах - на 58%.

Сработало, и пускай очень медленно, но рынок начал восстанавливаться. Правда, с наступлением лета происходит традиционное снижение деловой активности, что отражается как на количестве выставляемых на продажу квартир, так и на количестве реальных сделок. «Рынок находится в той неопределенности, когда продавцы либо судорожно хотят продать квартиру и выручить любые средства, либо просто откладывают продажу до лучших времен», - говорит Константин Степанов, руководитель аналитического отдела ИГ «Сократ».

Непоколебимый премиум

Когда именно настанут эти самые «лучшие времена», никто не знает. Одни говорят, что они уже стучатся в двери украинского рынка, вторые прогнозируют их к осени, а, по мнению третьих, ветер перемен освежит девелоперов только в начале 2010 года. Между тем все сходятся во мнении, что локомотивом восстановления рынка станет сегмент элитной недвижимости. В период кризиса стоимость квартир класса премиум и де-люкс в среднем снизилась на 20% - «цветочки» по сравнению с двукратным ценовым обвалом в других сегментах. При этом, весной, когда жилая недвижимость бизнес- и экономкласса подорожала на 0,5-1%, дорогие квартиры набрали в цене 4,5-5%. В столице их стоимость сейчас составляет около $8,5 тыс. за квадратный метр. Такое положение дел вполне объяснимо. Если рассматривать рыночную ситуацию начала 2008 года, то спрос на жилье класса де-люкс значительно превышал предложение. Показательным примером в данном случае является рынок Харькова, где разрыв между предложением строящегося жилья и потенциальным спросом на него составлял 90%.

В столице к объектам дорогого сегмента относят жилые комплексы «Триумф», «Волна», Riviera Riverside, Crystal Park, «Премиум», Royal Tower. Цена на них по определению не может быть низкой, и сегодня покупатели и продавцы жилья этого класса сошлись в ценовом диапазоне, который обе стороны считают обоснованным. Какие-то схемы и лазейки для подогревания спроса в сегменте дорогой недвижимости участниками не практикуются - они малодейственные. Кредиты под объекты этого уровня, как правило, не берутся. Максимум, что может сделать застройщик, - это подарить покупателю паркоместо.

Стоит также отметить, что все участники рынка дорогой недвижимости ориентируются на среднеевропейские цены, которые составляют около 2,5 тыс. евро за квадратный метр. Скорее всего, цены достигнут среднеевропейских показателей с корректировкой на востребованность и невостребованность, полагают эксперты.

Дорогая изоляция

Все перечисленные тенденции характерны и для рынка коттеджных поселков. Этот сегмент никогда не отличался стабильностью, всегда был спорным и несформированным, доставлял немало хлопот тем, кто решил влить свой капитал в пригородную стройку. Немудрено, что кризис ощутимо подкосил девелоперов этого сегмента рынка недвижимости. Зимой застройщики констатировали остановку реализации 36% проектов коттеджных городков. Снижение цен на дома за девять месяцев составило около 40% - девелоперы уже не беспокоились о рентабельности, важным стал факт продажи злополучных домов по любой стоимости. Многие из них шли на всевозможные хитрости. Например, предлагали клиентам осуществлять постепенную выплату стоимости дома с учетом изменения курса доллара и цены объекта и т. д.

А пока коллеги из сегмента «бизнес» и «эконом» разрабатывали стратегии выживания, Алексею Бутенко, собственнику элитного коттеджного городка «Посольская Гута», с начала 2009 года удалось продать более 13 домов класса де-люкс стоимостью от 3 млн. грн. Спрос на дорогие достроенные коттеджи во время кризиса не упал, а лишь немного споткнулся. Сейчас темпы снижения цен в этом сегменте заметно снижаются и составляют не более 3% в месяц. До конца года аналитики прогнозируют среднее падение стоимости по рынку в пределах 7-12%.

Некоторые обзаводятся квад-ратными метрами в более отдаленных уголках страны - Карпатах и Крыму. Инвестиции в элитную курортную недвижимость сейчас вновь становятся привлекательными. Еще в конце прошлого года инвесторы твердили, что выгоднее вкладывать деньги в зарубежные приморские квадраты где-нибудь в Испании или на Лазурном берегу - и дешевле, и приятнее. Но когда даже высококлассная крымская недвижимость начала дешеветь, многие из них переключились на родной рынок. От Алушты до Фороса домики «де-люкс» за полгода подешевели на 15-20%, сегодня их стоимость составляет $12-18 тыс. за квадратный метр. Апартаменты высокого класса здесь можно приобрести за $4-6 тыс. за «квадрат». Они продаются на ура, точно так же, как и коттеджи ценой в $3 млн., в Массандре, Новой Ореанде и Гурзуфе.

То же самое можно сказать и об элитных имениях в Карпатах. Их покупают желающие иметь свой уголок в самых дорогих горных районах - это престижно. Кроме того, если в будущем инвестор захочет продать коттедж, он сможет неплохо заработать - по прогнозам специалистов, уже в скором времени цены на элитную недвижимость здесь вновь начнут расти процентов на тридцать в год.

По материалам "Инвестгазета"

Top

RedTram Ukraine